מימוש משכנתא בהוצאה לפועל, איך עוצרים את מכירת דירת המגורים

מימוש משכנתא בהוצאה לפועל, מה זה ומתי הבנק יכול להתחיל

כשלוקחים משכנתא, הדירה משועבדת לבנק כבטוחה להלוואה. אם ההחזרים מפסיקים, הבנק רשאי לממש את הבטוחה, כלומר למכור את הדירה ולגבות מהתמורה את מה שמגיע לו. מימוש משכנתא בהוצאה לפועל הוא הדרך המקובלת לעשות את זה, דרך בקשה ללשכת ההוצאה לפועל ולא דרך תביעה רגילה בבית משפט. המשמעות המעשית היא שההליך מתחיל ישר בלשכה, ושאת ההחלטות בו מקבל רשם ההוצאה לפועל.

כשהנכס הוא דירת מגורים, החוק מגביל את הבנק כבר בנקודת ההתחלה. בקשה למימוש המשכנתא על דירת מגורים אפשר להגיש רק אחרי שחלפו שישה חודשים מהמועד שבו התשלום היה צריך להיפרע, ובתנאי שהוא עדיין לא שולם. ובדרך כלל הבקשה מוגשת על החוב שבפיגור בלבד, ולא על כל יתרת ההלוואה. ההגנות האלה יושבות בסעיף 81ב1 לחוק ההוצאה לפועל, והן חלות על נכס שמשמש למגורים, לא על משרד או מגרש.

חשוב להבין את ההבדל בין שני מושגים שמתבלבלים כל הזמן. משכנתא היא שעבוד שרשום בטאבו לטובת הבנק, והיא מאפשרת לו לפנות לדירה בלי לנהל קודם תביעה. עיקול, לעומת זאת, נרשם בתיק חוב רגיל כמו הלוואה, כרטיס אשראי או פסק דין, ומכירת הדירה שם מתנהלת לפי כללים אחרים. בהמשך המדריך יש טבלה שמשווה בין שני המסלולים, כי מי שמבין באיזה מסלול הוא נמצא יודע גם אילו הגנות עומדות לרשותו.

מתי הבנק יכול לבקש ביצוע מיידי של כל ההלוואה

החריג האחרון הוא זה שתופס הכי הרבה אנשים, כי הוא קורה כמעט מעצמו כשיתרת המשכנתא כבר נמוכה. דוגמה מספרית להמחשה, כפי שהיא מופיעה במדריכי הזכויות: הלוואה של ₪100,000 עם החזר חודשי של ₪1,000, שבה נותרה יתרה של ₪18,000. חודש אחד בלי תשלום הוא פיגור של ₪1,000, פחות מ-10% מהיתרה. חודש שני מעלה את הפיגור ל-₪2,000 בתוספת ריבית פיגורים, מעל 10% מהיתרה, ומאותו רגע הבנק רשאי לבקש ביצוע של כל היתרה.

המשמעות המעשית ברורה. מי שהמשכנתא שלו קרובה לסוף לא יכול להניח שיש לו חצי שנה של שקט, ולכן כדאי לבדוק את המצב כבר אחרי התשלום הראשון שלא עבר, לפני שהבנק מעביר את התיק ללשכה.

מכתב האזהרה ו-20 הימים הראשונים

הבנק מגיש את הבקשה על טופס ייעודי, טופס 201, ומצרף אליה את שטר המשכנתא, נסח טאבו של הדירה ותצהיר עם פירוט החוב. מכאן האזהרה יוצאת אליכם. היא אינה עדיין החלטה על מכירה, אבל היא מתחילה את השעון, ומי שמניח אותה במגירה מאבד את התקופה שבה יש לו הכי הרבה שליטה על מה שיקרה.

בימים האלה בודקים שלושה דברים. הראשון, האם החוב שבאזהרה נכון, כולל הריבית וההוצאות, והאם הבקשה הוגשה רק על החוב שבפיגור או על כל ההלוואה, ואם על כל ההלוואה, האם באמת התקיים אחד החריגים לביצוע מיידי. השני, האם אפשר לשלם את הפיגור או לסגור אותו בהסדר חוב מול הבנק המלווה. השלישי, אם אין דרך לשמור על הדירה, האם עדיף למכור אותה בעצמכם במחיר שוק במקום מכירה דרך הלשכה.

עוד דבר שכדאי לעשות כבר בשלב הזה הוא לרשום את כל המועדים במקום אחד, מועד ההמצאה של האזהרה, היום האחרון לתגובה והמועד שבו יפוג עיכוב של מכירה עצמית אם תבחרו בו. בתיקים רבים הנזק לא נגרם מההחלטה עצמה, אלא ממועד שעבר בלי שאיש שם לב אליו. מי שלא בטוח מה מצב התיק שלו יכול לבדוק אותו באזור האישי באתר רשות האכיפה והגבייה, וכאן מוסבר איך עושים בדיקת חוב בהוצאה לפועל.

שלבי הליך מימוש משכנתא, מהפיגור ועד המכירה

בין התחנות עובר זמן, ובכל אחת מהן יש לחייב משהו לעשות. מי שנמצא בשלב הפיגור יכול עוד לפתור את הבעיה בשיחה עם הבנק. מי שקיבל אזהרה צריך להחליט בתוך ימים ספורים. ומי שכבר הוזמן לדיון צריך להגיע אליו עם תמונה מסודרת של המצב הכלכלי ושל אפשרויות המגורים, כי זה בדיוק מה שהרשם בודק.

הטבלה מסכמת את המועדים שנקבעו בחוק ואת מה שכדאי לעשות בכל אחד מהם. המועדים הם הכלל, והאזהרה שתקבלו עשויה לנקוב במועד אחר, ולכן תמיד קוראים אותה עצמה.

מי שמגיע לשלב הדיון בלי שעשה דבר עד אז עדיין לא איבד הכל. אבל מכאן והלאה רוב ההחלטות כבר אינן בידיו, והן מתקבלות על ידי הרשם לפי מה שהוצג בפניו.

מכירה עצמית של הדירה ועיכוב הליכים ל-90 יום

מכירה עצמית היא לרוב הדרך הטובה ביותר למי שכבר ברור לו שלא יוכל לשמור על הדירה. מכירה דרך הלשכה מתנהלת לפי לוחות זמנים של הליך, ובפועל המחיר שמתקבל במכירה כזו נמוך לעיתים ממחיר שוק. מכירה עצמית מאפשרת לבחור את הקונה, לתאם את מועד הפינוי, ולפעמים גם לצאת עם יתרה אחרי שהבנק קיבל את כספו.

את ההודעה מגישים בכתב, יחד עם טופס 214 הוצאה לפועל, שבו מסמנים את בקשה מספר 61, עיכוב הליכים, ומציינים שהחייב מבקש למכור את הדירה בעצמו. אחרי האישור, עיכוב הליכי מימוש משכנתא נמשך תשעים יום. זה לא הרבה זמן למכירת דירה, ולכן כדאי להתחיל לבדוק שמאות, מתווך וקונים פוטנציאליים עוד לפני שמגישים את ההודעה, ולא אחריה.

יש גם צד שני שצריך לבדוק לפני שבוחרים במסלול הזה. אם התמורה הצפויה לא תכסה את מלוא החוב, צריך לחשוב מראש מה יקרה ליתרה ואיך היא תיסגר, אחרת הבעיה רק עוברת מהדירה לחוב אישי שנשאר פתוח. כאן נכנס לתמונה הסדר על חובות לבנקים על היתרה, או לפעמים פתרון רחב יותר שכולל את כל החובות.

סידור חלוף, מה הבנק חייב לתת לפני שמוכרים את הדירה

זו ההגנה החשובה ביותר שיש לבעל דירה בהליך של מימוש משכנתא בהוצאה לפועל, והיא ניתנת באופן אוטומטי. החייב יכול להעלות אותה בעצמו בדיון על מכירת הדירה, ולאחר בירור היכולת שלו הרשם מורה בדרך כלל לבנק להעמיד סכום שמספיק לשכר דירה לתקופה מסוימת. ההגנה מבוססת על סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל, והתוצאה המעשית שלה היא שאין מכירה ופינוי של משפחה בלי פתרון מגורים.

אבל כאן יש פרט שמשנה הרבה, תאריך החתימה על הסכם המשכנתא. החוק מאפשר לבנק לקבוע מראש בהסכם הגבלה של החובה, בתנאים שונים לפני ואחרי 16.05.2009.

ולכן אחד הדברים הראשונים שבודקים בכל תיק של מימוש דירת מגורים הוא הסכם המשכנתא עצמו. האם התנאי באמת נכתב, האם הוסבר, ומה היו נסיבות החתימה. גם על החלטה של רשם ההוצאה לפועל בעניין הסידור החלוף אפשר לערער ישירות לבית המשפט, בלי לבקש רשות ערעור. מי שרוצה להעמיק בהגנות הכלליות על הבית יכול לקרוא גם איך להגן על הבית בהוצל"פ.

מימוש נכס מגורים בהוצאה לפועל בלי משכנתא, כשהדירה עוקלה

מימוש נכס מגורים בהוצאה לפועל לא קורה רק אצל מי שלקח משכנתא. חוב לספק, הלוואה, פסק דין או כרטיס אשראי שהגיעו לתיק הוצאה לפועל יכולים להוביל לעיקול על הדירה, ומשם לבקשה למכור אותה. עיקול דירה בהוצאה לפועל נרשם בטאבו, ומאותו יום מתחיל מניין של 30 יום. הדירה נמכרת אז במכירה פומבית, באותה דרך שבה נמכרים מקרקעין מעוקלים. צד שלישי שטוען לזכות בדירה שלא נרשמה בטאבו, למשל בן משפחה ששילם על חלק ממנה, יכול לבקש לעכב את המכירה כדי לפנות לבית המשפט.

בשני המסלולים, לפני ההחלטה על המכירה הרשם מזמין את הצדדים לדיון, וחייב שאינו מיוצג רשאי לבקש השהיה כדי למנות עורך דין או לקבל ייצוג מהסיוע המשפטי אם הוא זכאי לכך. זו לא רק זכות פורמלית. בדיון הזה נקבע אם תהיה מכירה, מתי, ובאילו תנאים, ובמקרים רבים זה גם השלב שבו עוד אפשר להגיע להסדר. מי שיש לו כמה תיקי חוב פתוחים יכול לבדוק גם בקשה לאיחוד תיקים בהוצאה לפועל, שמרכזת את התיקים לתשלום חודשי אחד.

איך עוצרים מימוש משכנתא

הטעות הנפוצה היא לחשוב שהשאלה היא רק כמה כסף יש היום. בתיק של מימוש משכנתא בהוצאה לפועל, בנק מעדיף בדרך כלל החזר מסודר על פני מכירה של דירה מאוכלסת, עם דיון על סידור חלוף ותמורה לא ודאית. לכן מימוש המשכנתא נעצר במקרים רבים בהסכמה, כשמגיעים לבנק עם הצעה ריאלית ומגובה במספרים. מי שיש לו באותו זמן גם חובות אחרים צריך לבדוק הסדר חובות ללא חדלות פירעון שמסדר את כולם יחד, כדי שהפתרון למשכנתא לא ייפול בגלל עיקול אחר, למשל עיקול חשבון בנק ללא התראה.

לצד הדרכים האלה יש גם טענות משפטיות שכדאי לבדוק בכל תיק. האם עברו באמת שישה חודשים לפני שהבקשה הוגשה, האם הבקשה הוגשה על כל ההלוואה כשלא התקיים אף אחד מהחריגים, האם החוב שבאזהרה נכון, והאם האזהרה הומצאה כדין. כל אחת מהן יכולה להוביל לעיכוב הליכי מימוש משכנתא או לביטול שלהם, ובקשות כאלה מגישים לרשם בתוך התיק.

כונס נכסים על דירה, מה קורה כשהוא ממונה

בהליך הזה, מינוי של כונס נכסים על דירה הוא שלב שרוב האנשים מנסים להימנע ממנו, ובצדק. מרגע שהוא ממונה, השליטה על המכירה עוברת אליו, וההוצאות שלו מתווספות לחוב. גם בשלב הזה אפשר להגיש בקשות, לטעון לגבי מחיר הדירה ולגבי מועד הפינוי, ולעיתים עוד אפשר להגיע להסדר שעוצר את המכירה. אבל מרחב התמרון קטן משמעותית ממה שהיה בזמן האזהרה.

מי שנמצא כבר בשלב הזה צריך לפעול בשני מסלולים במקביל. לשמור על הזכויות בתוך ההליך, ובמיוחד על הסידור החלוף ועל מחיר הוגן, ולבדוק אם יש עדיין דרך להסדר, ובשלב הזה נדרש ליווי של עורך דין לענייני הוצאה לפועל. מי שהגיע לכאן בגלל צבר של חובות, ולא רק בגלל המשכנתא, צריך לראות את התמונה המלאה ולא רק את הדירה.

חדלות פירעון ומימוש דירת מגורים

לאנשים רבים שמגיעים לשלב של מימוש משכנתא בהוצאה לפועל יש גם חובות אחרים, לכרטיסי אשראי, להלוואות, לרשויות. אחת השאלות שאנשים מקלידים בגוגל ומגיעות לאתר שלנו היא בדיוק זו, יש לי חובות, אבל גם רכב ודירה, אם אני פותח הליך אני מפסיד את הכל. התשובה אינה כן או לא. ההגנה מפני מימוש דירת מגורים בתוך הליך כזה מוסדרת בסעיף 229 לחוק חדלות פירעון, ושם נבחנים בין היתר שווי הדירה, גובה המשכנתא והרכב המשפחה.

בדירה עם משכנתא גבוהה, לפעמים מה שנשאר לנושים האחרים אחרי שהבנק נפרע הוא מעט מאוד, וזה משפיע על ההחלטות בהליך. לכן לפני שמחליטים להיכנס להליך, או להפך, לנסות לשמור על הדירה מחוץ לו, עושים חשבון מלא. בלי החשבון הזה, הליך שיקום כלכלי וחדלות פירעון נבחר לפעמים מסיבות לא נכונות, ולפעמים לא נבחר כשהוא בדיוק הפתרון.

מה עושים בשבוע הראשון, ואיך המשרד מלווה את התיק

במשרד עו״ד עופר מצליח מתחילים תיק כזה בקריאה של המסמכים, לא בהבטחות. בודקים אם הבקשה הוגשה כדין, אם החוב נכון, ומה כתוב בהסכם המשכנתא על הסידור החלוף. מכאן ממשיכים לשיחה עם הבנק או לבקשה לרשם, לפי מה שהמסמכים מראים. המטרה היא אחת, שהמשפחה תחליט מה יקרה לבית שלה, ולא שההחלטה תתקבל בשבילה.

עו״ד עופר מצליח, בוגר משפטים ומגשר מוסמך, ניהל את מחלקת חדלות הפירעון במשרד עו״ד רון סמוראי וטיפל במאות תיקי חדלות פירעון, עם למעלה מ-10 שנות ניסיון בתחום. הניסיון הזה חשוב בתיק של מימוש משכנתא בהוצאה לפועל, כי ההחלטה הנכונה תלויה כמעט תמיד בתמונה הכוללת, לא רק במשכנתא. מי שמחפש עורך דין חובות בהוצאה לפועל צריך מישהו שמכיר גם את הלשכה וגם את הליכי חדלות הפירעון, ויודע לראות את שניהם יחד.

אם התחלתם לפגר בתשלומי המשכנתא, או שכבר קיבלתם אזהרה, זה בדיוק הזמן לבדוק. כל שבוע מוקדם יותר שווה עוד אפשרות על השולחן.

שאלון, באיזה שלב של המימוש אתם נמצאים

עו״ד עופר מצליח

בוגר משפטים (LL.B) מהמסלול האקדמי המכללה למנהל, ומגשר מוסמך מטעם המרכז לגישור נווה צדק. התמחה במשרד הררי טויסטר, וניהל את מחלקת חדלות הפירעון במשרד עו״ד רון סמוראי. טיפל במאות תיקי חדלות פירעון, ומלווה חייבים בהוצאה לפועל, בהסדרי חוב מול בנקים ובהגנה על דירת המגורים.

שאלות ותשובות על מימוש משכנתא בהוצאה לפועל